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20 janvier 2010

Notaire en Allemagne !

L'achat d'immobilier en Allemagne !

Les conditions réelles et juridiques pour un achat immobilier en Allemagne diffèrent considérablement de celles des autres pays. Le transfert de propriété est effectuée en deux étapes: La conclusion du contrat d'achat et l'entrée du transfert de propriété dans le registre foncier.

Le registre foncier

Le registre foncier (Grundbuch) est administré par le Registre des terres à la Cour locales particulières. La fonction du registre foncier est d'informer le public sur les relations juridiques en ce qui concerne une parcelle de terrain spécifique. Quoique étant un registre public que ces individus d'avoir accès à ce qui peut démontrer un intérêt justifié, par exemple les banques et autres créanciers, notaires, agents immobiliers et les acheteurs potentiels.

Afin d'examiner la situation juridique, chaque acheteur potentiel est bien avisé de demander un extrait réel du registre foncier. C'est une caractéristique fondamentale de la loi allemande de l'immobilier que les transferts de propriété sont accomplis dès qu'ils ont été entrés dans le registre foncier. En raison de cet effet constitutif de la transcription, tout particulier qui est nommé dans le registre est toujours et automatiquement le propriétaire légitime du bien. En raison de sa publicité, le contenu des fiches se verront attribuer la foi publique et au crédit. En conséquence, tout le monde peut se fier à leur exactitude et de nouvelles recherches concernant le titre détenu par le vendeur, pas besoin d'être effectués.

Chaque propriété doit être inscrit sur une feuille séparée. D'entrées dans les feuilles sont supprimées par les officiers de l'enregistrement des terres en les soulignant en rouge. Les fichiers attribués à chaque fiche contient tous les actes pertinents concernant les inscriptions actuelles ou futures dans le registre.

Chaque feuille est divisée en une liste d'inventaire (Bestandsverzeichnis) et trois sous-sections (Abteilung). La liste d'inventaire identifie le district cadastral (Flur) et l'unité (Flurstück) de l'immobilier et sa taille. La première section désigne le propriétaire du domaine et le fondement juridique de son acquisition (achat / etc héritage). La deuxième partie montre toutes les sûretés à l'égard de la succession telles que les servitudes sur les immeubles ou de servitudes personnelles, les droits héréditaires de construction, de gages ou des demandes de prestations périodiques ou des services, l'usufruit, les avis de priorité, limitations du propriétaire en ce qui concerne le droit de disposer de son titre. Les entrées dans la troisième section du document si l'immobilier a déjà été utilisée comme une garantie accessoire. Ces informations sont importantes pour tout acheteur potentiel, car quelle que soit la personne qui est propriétaire du terrain, chaque dépositaire d'un privilège sur les biens réels sont en droit de mettre de l'immobilier sur des enchères en vue de faire respecter sa demande d'argent.

Le Contrat d'achat

Un contrat d'achat devrait fournir des stipulations sur les questions suivantes au moins:

· Nom des parties
· Description de l'objet d'achat
· Transfert des biens / avis de priorité de transport
· Prix de vente
· Changement de possession
· Garantie
· Coûts d'acquisition et leur répartition

L'achat d'un bien immobilier est soumis à un enregistrement notarié obligatoire. Sauf s'il est notariée toute entente n'est pas valide. Par conséquent, tout acheteur doit prendre garde que l'accord complet est présenté au notaire (Notar) et inclus dans l'acte authentique. Un notaire est un avocat allemand spécialisé. Comme les coûts pour le notaire naissent généralement par l'acheteur, il est coutume que l'acheteur décide de qui procède à l'enregistrement. Il est du devoir du notaire pour convertir un commun accord des parties en un système efficace et juridiquement contraignant ensemble de règles. Il conseille les parties d'un point de vue indépendant sur les droits et obligations résultant du contrat d'achat. Par conséquent, il est sa tâche principale d'identifier les lacunes du contrat et de préparer le projet. En outre, les notaires proposent de prendre et de maintenir le prix d'achat dans un compte en fiducie jusqu'à ce que toutes les conditions de notaire pour une transcription de libre passage sont remplies (approbation par la municipalité, le paiement des impôts sur les successions d'achat, l'entrée d'un avis de priorité en faveur de l'acheteur dans le registre foncier).

Lors de la cérémonie légalisation du notaire lit le document à haute voix aux parties avant de signer l'acte. Les notaires ont pour expliquer les détails du contrat aux parties si des questions se posent, mais il leur est interdit de donner des conseils en faveur d'une partie. La légalisation mai se déroulera en anglais ou en toute autre langue si le notaire est à l'aise. Comme les contrats d'achat mai être compliqué tout acquéreur devrait étudier le projet et rejoindre la légalisation personnellement. Toutefois, chaque Partie mai peut aussi être représenté par un mandataire. Après la légalisation du notaire gère les entrées nécessaires dans le registre foncier. La transcription du titre est réalisée après app. six mois. Toutefois, les obligations contractuelles de base (paiement, inscription ou l'avis de priorité, le transfert de possession, les prestations et le passif pour les charges publiques) sont effectuées dans le mois, depuis l'enregistrement notarié.

Coûts

Les frais de notaire et les honoraires de l'enregistrement des terres sont prises en compte selon un calendrier prévu dans le Frais Act (Kostenordnung). Ils ajoutent généralement jusqu'à 1,5% du prix d'achat. La commission pour les agents immobiliers ne dépasse généralement pas 3% majoré de la TVA pour les deux parties. Le taux d'impôt sur l'achat d'un bien immobilier est de 3,5%. A Berlin, elle est de 4,5%.

L'achat d'un promoteur de bâtiments

L'acheteur s'oblige à acheter une maison ou un appartement et effectue des paiements à un moment où la construction du bâtiment n'a pas été achevée. Ces contrats (Bauträgervertrag) prévoient généralement un achat de biens immobiliers sous-développé, plus l'obligation du promoteur de construire un bâtiment sur lui. Ces contrats impliquent un conflit d'intérêt entre le promoteur de bâtiments et de l'acheteur en ce qui concerne le mode de paiement. § 3 de la Agents-Et-Building-Developers-Décret (Makler und Bauträger Verordnung) définit le paiement comme un progrès le mode juridiquement contraignant de paiement. Toutefois, le promoteur de bâtiments est liée à plusieurs conditions préalables avant de pouvoir faire des paiements effectués par l'acheteur. En outre, § 3 Sec. 2 de la Agents-Et-Building-Developers-loi prévoit versements pourcentage maximum du prix d'achat que le développeur peut réclamer à l'accomplissement des mesures particulières de la construction.

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